Proceso de Compra
Una de las primeras cosas que usted debe pedir al comprar una propiedad en México es una copia del certificado de gravamen (Certificado de Libertad de gravamen) en la propiedad. Se debe indicar el propietario registrado, superficie y clasificación de tipo de propiedad, la descripción legal, y si hay cualquier gravamen o gravámenes presentado en el expediente contra la propiedad. El comprador también puede solicitar un certificado de una obligación tributaria (certificado de no aduedo) de la autoridad fiscal local.
Pasos legales para comprar bienes raíces en México:
- Oferta y la aceptación y / o acuerdo de pagarés
De conformidad con las leyes mexicanas, una carta de intención cumple los requisitos para que pueda ser considerado como un contrato válido, con la condición de que se ha producido un mutuo acuerdo por parte tanto del vendedor de transferir una propiedad específica y el comprador para adquirirla. - Busqueda de título y Condiciones de la Propiedad
Esto se asegurará de que nada de la información del Registro Público de la Propiedad y del Comercio sobre la propiedad se pase por alto. - Requisitos para el cierre y formalización de un nivel de transacciones de bienes raíces en México:
Certificado de No-Gravámenes: Este certificado permitirá al notario para determinar que la propiedad no tiene ningún tipo de embargo o gravamen, o cualquier otra reclamación pendiente sobre él, y por lo tanto se pueden transferir con un título limpio. Se obtiene directamente en las oficinas del Registro Público de la Propiedad y del Comercio y, básicamente, debe contener al menos la siguiente información: I) el número de años de historia documentada hecho en la propiedad; II) la superficie de la propiedad, de conformidad con los registros; III) la medidas y límites de la propiedad; IV) el nombre del propietario; V) la clasificación de la propiedad (urbana o rural); vi) la descripción legal de la propiedad (por ejemplo, si se trata de propiedad en un fideicomiso o por varios propietarios), VII) el nombre y la firma del registro y VIII) el sello oficial del Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
Certificado de No-Impuesto sobre la responsabilidad: Este certificado permite al Notario Público para evaluar si el impuesto a la propiedad ha sido pagada antes de la transferencia de la propiedad.
Avalúo de la propiedad y la inspección del lugar: De conformidad con la Ley de Bienes Raíces ("Ley de Catastro"), es obligatorio llevar a cabo una inspección del lugar en la propiedad y hacer una valoración oficial. La evaluación se debe realizar la estimación del valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta su entorno, un estudio de mercado y las regulaciones de la zona. - Registro ante el Notario Público de la Propiedad y del Comercio
La función del notario es la de actuar como una extensión de un juez o del Gobierno. Su deber es garantizar que una transacción de bienes raíces es formalmente ejecutada de acuerdo con todos los requisitos legales. Tras la ejecución de la transacción, la escritura de título debe ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del domicilio donde se encuentra el inmueble.
Un mexicano "notario" es un abogado que, después de pasar exámenes rigurosos, es comisionado por el gobierno como un notario público. Un notario ocupe un alto cargo de por vida, a menos que él o ella se retira por causa justificada. El notario cumple una función pública delegada por el gobierno. Aunque la licencia como abogado, el notario no está en condiciones de prestar cualquiera de las partes con asesoramiento legal. Las responsabilidades del notario incluyen la recopilación y revisión del contrato de venta, impuestos sobre la propiedad y los recibos de agua de pago, ordenar una evaluación del banco: la congelación de archivo de la propiedad en el registro público local (sin documentos pueden ser registrados en el archivo de una propiedad durante tres períodos consecutivos de treinta días), la revisión de archivos de la propiedad para verificar la propiedad legal y la búsqueda de cargas, gravámenes o cualquier cosa que pueda afectar el título (como la mayoría de los registros públicos no están automatizadas, este procedimiento puede tomar de 60 a 90 días), su interés en el registro público se emitirá un "Certificado de Libertad de Gravámenes" (Certificado de libertad de gravámenes y cargas), y realizar el cierre en esta oficina donde el notario se encarga de la transferencia de la retención sobre los hechos, en la transacción de bienes raíces subyacentes, y el registro de la documentos en el registro público.
Las opciones más comunes para comprar inmuebles en México:
- Contrato
Un acuerdo de compraventa se produce cuando una de las partes contratantes se obliga a transferir la propiedad de los bienes y la otra se compromete a pagar un precio determinado en el examen de los derechos de propiedad. El contrato se perfecciona y vinculante entre las partes tan pronto como la propiedad y su precio se han acordado, incluso cuando la propiedad aún no ha sido materialmente entregado y pagado el precio. Todos los contratos deben cumplir los requisitos específicos de conformidad con las leyes mexicanas a fin de existir y ser válido.
Hay dos tipos de elementos del contrato:
- Elementos Esenciales: Los elementos esenciales de cualquier acuerdo de compraventa: el consentimiento que se otorga por acuerdo del vendedor de transferir el inmueble al comprador, y su vez, el consentimiento del comprador a pagar un cierto precio, y el propósito de el cambio de titularidad de los bienes inmuebles, por un lado, y el pago de un precio determinado, como contrapartida de la transferencia.
- Validez: Los elementos de validez: capacidad legal que se refiere a los derechos legales de las partes a celebrar el contrato, y forma jurídica, que son los trámites de que una transferencia cumple con el fin de ser perfeccionados. Por ejemplo, las transacciones de bienes raíces deben ser por escrito, y para que tal sea vinculante ante terceros, deberán estar registrados en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Básicamente, las obligaciones fundamentales del vendedor en un contrato de compra venta, son los siguientes: a) entregar los bienes que se venden al comprador, b) para garantizar la calidad de la propiedad, y c) para garantizar el título.
Por otro lado, la obligación principal del comprador es cumplir con el pago del precio en el lugar de los términos y forma que se acuerde en el contrato. - Acuerdos de transferencia de la retención del título:
En este tipo de acuerdo, el vendedor se reserva el título de la propiedad hasta que se realice el pago completo, pero el comprador puede usar y disfrutar de los bienes inmuebles hasta que el pago total se haga. Por lo general, este tipo de acuerdo incluye pagos a plazos. Hay algunas ventajas en el uso de este tipo de acuerdo: En primer lugar, el acuerdo puede ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio como exigibles y vinculantes frente a terceros. En segundo lugar, el vendedor no puede vender la propiedad, mientras que el comprador se encuentra en cumplimiento con el acuerdo de venta, por lo general lo que significa que está al día en sus obligaciones de pago al vendedor. Por último, las obligaciones de las partes están sujetas a lo que en la legislación mexicana se conoce comúnmente como "Condicion Suspensiva", que condiciona el acuerdo para el pago total del precio al vendedor. - Contrato de Fideicomiso:
Esto es mejor conocido como un "fideicomiso" y es el instrumento más común para la adquisición de bienes inmuebles en la zona restringida, por lo general para fines residenciales. El vendedor, "fideicomitente", se transferirá la propiedad a una institución bancaria mexicana, el "fiduciario", por medio de un contrato de fideicomiso irrevocable. El fiduciario mantendrá la propiedad en nombre de un beneficiario designado (generalmente el comprador). El banco está obligado a administrar el inmueble solo para el beneficio del beneficiario, que se reserva el derecho de uso y disfrute de los bienes inmuebles, como propietario. El banco tiene el título de la propiedad, pero el beneficiario tiene derecho a utilizar y vender, incluso la propiedad en fideicomiso a cualquier comprador elegible, siempre que se manda al banco para hacerlo.